住房保障迈入“建管并重”阶段

　　随着“十二五”开局之年的逼近，我国的住房保障也将迈入“建管并重”的攻坚阶段。据了解，截至10月底，580万套城镇保障性住房和棚户区改造住房全部实现开工。截至目前，中央已下达保障性安居工程补助资金802亿元。这也意味着，2010年我国住房保障的既定目标基本完成，这一重大民生承诺得以兑现。

　　“无论是在保障房建设的体量上，还是在住房保障制度与机制的完善上，2010年都是历年来力度最大的一年。”住房和城乡建设部相关负责人对《中国建设报·中国住房》记者表示：“‘十二五’时期是全面建设小康社会、实现全体居民住有所居目标的关键时期，2011年作为开局之年，住房保障任务艰巨，并将由‘规模建设’阶段转向‘建管并重’阶段。”

　　据记者了解，2011年我国住房保障的建设力度将进一步加强，在加快解决低收入家庭住房困难的基础上，逐步改善中等偏下收入家庭的住房条件。同时，还将完成《“十二五”住房保障规划》的编制，健全公共租赁住房投融资政策和运行机制，加强保障性住房规划建设、配租配售、使用和产权管理，并以住房保障工作考核为抓手，健全监督机制。对于普遍关注的《基本住房保障法》，2011年将继续修改完善征求意见稿，适时上报国务院。

　　备战“十二五”

　　无论是“十二五规划”中对于转变经济发展方式、保障和改善民生的表述，还是房地产调控逐步深入的背景，都意味着住房保障将成为我国社会与经济平衡发展的重要着力点。

　　10月18日，十七届五中全会审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，由此“十二五规划”拉开序幕。与此同时，遏制房价过快上涨的调控政策正逐步深入实施，房地产市场面临民生保障与经济发展的双重大考。

　　“住房是民生之要，加快保障性安居工程建设是改善民生、稳定房价、调整结构、促进发展的重要举措。”中国房地产业协会副会长朱中一对记者表示，扩大保障房供应不仅可以保障低收入人群有房住，还可以避免更多的中低收入人群被迫进入商品房市场，从而调节商品房市场的供需结构，平抑房价，促进我国经济的平稳发展。

　　2010年是我国保障房建设规模最大的一年，新建580万套保障房的任务为历年之最。而根据国办发 2010 4号文的要求，到2012年，我国1540万户低收入住房困难家庭的住房问题要得到基本解决。这也意味着，2011年的保障房建设规模将进一步增长。

　　目前住房和城乡建设部会同国家发改委、财政部等有关部门基本完成《对口支援新疆保障性住房建设规划(2011-2015年)》的编制工作，并开展了《“十二五”住房保障规划》的前期研究工作。

　　艰巨的建设目标需要强有力的落实，2010年保障房建设任务得以完成，关键在于这是一场自上而下的全面动员。今年7、8、9月，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强分别三次主持召开会议，专题研究部署保障性安居工程建设工作。

　　建设保障房，地方政府是责任主体。5月19日，住房和城乡建设部代表保障性安居工程协调小组与各省级人民政府签订了《2010年住房保障工作目标责任书》，将工作任务及时分解落实，同时会同有关部门及时下达了保障性安居工程建设计划和补助资金。

　　此后，住房和城乡建设部还会同有关部门对保障性安居工程建设情况进行了全面督查，确保计划任务如期完成。而这些检查结果，均被纳入对各省、自治区、直辖市住房保障工作的考核和问责内容。

　　“将保障房建设情况纳入地方政府的业绩考核，实施约谈和问责的制度，是我国住房保障工作的一大亮点，是对地方政府民生职能的进一步强化。”北京大学房地产研究所所长陈国强对记者如是评价。

　　为完善监督工作机制，今年住房和城乡建设部还会同监察部积极研究建立住房保障考核工作机制，并研究起草了考核问责办法，目前正在进一步修改完善当中。据了解，2011年，住房和城乡建设部还将结合保障性安居工程督查、巡查工作，重点检查项目进展、资金落实、工程质量及年度目标完成等情况，强化住房保障工作规范化考核，督促地方加强项目管理和工程质量管理，确保各项任务的完成。

　　资金支援政策护航

　　中央资金与政策的支持，地方加大财政及土地的实际投入，以及在实际工作中的种种创新，是保证住房保障目标完成的重要动力。

　　住房保障体系要可持续发展，资金投入和政策支持是其重要动力。据记者获得的数据，今年以来，中央已下达保障性安居工程补助资金达802亿元，接近2009年的2倍之多。

　　事实上，近年来中央财政投入住房保障建设的资金呈逐年增长之势。2007年全国安排廉租住房资金51亿元;2008年廉租住房保障资金首次被写入政府工作报告，中央财政安排支出168亿元;2009年，这一投入达到493亿元，是2008年的3倍之多。

　　与此同时，2010年中央在税收等政策方面也给予了巨大支持。

　　在公共租赁房方面，对其建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税，对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征，对经营公租房所取得的租金收入免征营业税、房产税等。

　　在棚户区改造方面，对城市和国有工矿棚户区改造中的安置住房项目，免收防空地下室异地建设费、白蚁防治费等行政事业性收费，免收城市基础设施配套费、城市教育附加、地方教育附加等政府性基金。对于棚户区改造中的经济适用住房和廉租住房用地，实行划拨供应，免收土地出让金等。

　　而在9月底出台的调控政策中，更是要求各地切实落实“保障性住房建设计划和供地计划”，并要求商业银行继续支持“房地产开发企业参与保障性安居工程的贷款需求”。

　　“要想完成如此大规模的保障房建设任务，必须建立健全财税、投融资、土地供应等支持政策，地方政府需要转变观念，加大投入，勇于创新。”一位业界专家如此表示。

　　今年年初，北京便明确提出政策性住房建设用地要占全市住宅供地的50%以上。上海则在今年安排市级财政专项补助资金14亿元，并新选址23幅保障房用地。广州更是在全国首创成立保障性住房的土地储备中心，2010年计划储备6宗、466.36公顷土地。

　　“保障性住房土地单独储备可以确保工作的主动性，实现住房保障的可持续发展。特别在房价高的时候，多推出土地，还有助于促进房地产市场的有序发展。”广州市住房保障办公室副主任黄信敬说。

　　然而问题也依旧存在。部分地区保障房建设进展缓慢，土地、资金、税费等政策没有完全落实到位;配套政策尚不完善，特别是公共租赁住房中长期贷款政策尚不明确，社会资金参与保障房建设的投融资机制还未形成。这势必成为未来住房保障工作将重点完善的内容。

　　公租房建设全面动员

　　针对“夹心层”的公共租赁住房的保障模式，在2010年获得中央肯定并在全国推广后，势必迎来更大的发展空间。

　　随着今年《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》的出台，全国建设公共租赁住房的大幕正式揭开。而在2011年，住房和城乡建设部还将健全公共租赁住房的投融资政策和运行机制，以加快公共租赁住房的建设。

　　目前，公共租赁住房这一模式在厦门、深圳、青岛、天津、福州、北京、杭州、常州等沿海城市和重庆、成都等少数内地大中城市发展迅速。据统计，重庆目前已建成农民工公寓130万平方米，规划2010 2020年将在主城区建设2000万平方米公共租赁住房。厦门、深圳、天津、福州、常州等5城市在2008 2012年规划筹集公共租赁住房20万套。

　　“公共租赁住房为城市‘夹心层’提供稳定房源，可以增加有效供给，优化住房结构，引导合理的住房消费，不仅有利于遏制房价过快上涨，还有利于调节收入分配、促进人才和劳动力有序流动、推进新型城镇化进程。”重庆市国土资源和房屋管理局副局长孙力说。

　　公共租赁住房主要针对城市中等偏下家庭和外来务工人员的住房困难问题，填补了此前住房保障体系中“夹心层”一块的空白。在今年6月11日召开的全国公共租赁住房建设工作会议上，国务院副总理李克强便强调：“要加快发展公共租赁住房。”

　　这是一项复杂艰巨的任务。为此，相关部门在今年联合出台了相关指导意见，制定了公共租赁住房资金补助办法、税收优惠政策和土地重点供应政策。

　　“发展公共租赁住房保障模式，目前还在探索阶段，要坚持政府组织、社会参与，依法管理、市场运作。”一位苏州市相关负责人表示。为确保建设公共租赁住房的资金来源，苏州探索政府和政府机构投资建设、企业自身投资建设、社会组织投资建设的“三个模式”。

　　据了解，2011年，住房和城乡建设部还将配合有关部门制定公共租赁住房中长期贷款支持政策，完善土地出让收益用于保障性住房建设的提取政策及统筹用于公共租赁住房建设的具体办法。同时探索保险资金、各类基金投资公共租赁住房的渠道，研究建立公共租赁住房市场运作、租补分离、分层补贴的机制，多渠道筹集公共租赁住房房源。

　　从“规模建设”到“建管并重”

　　随着大量保障房投入使用，配租配售、使用和产权管理等制度的完善与实施，将左右住房保障的实际效果。

　　随着近几年建设力度的加大，大量保障房将在未来集中投入使用，我国的住房保障工作也将由“规模建设”转向“建管并重”的阶段。无疑，2011年我国的住房保障制度与机制将面临深刻考验。

　　“建设房子是基础，如何使用是关键。近年来，部分地方出现了房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，让住房保障制度的实际效果大打折扣。”陈国强说。

　　为此，2010年，住房和城乡建设部在落实年度建设目标的同时，也加强各类政策、管理制度与机制的完善，强化基础工作。这一年，《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》、《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》陆续出台，完善和细化了保障性住房准入退出和后续管理相关政策。同时，编制了城市低收入家庭住房保障信息基础数据标准、系统技术规范(送审稿)和保障性住房建设标准(送审稿)。

　　“严格保障对象的准入退出管理，强化保障性住房的使用监管，才能确保住房资源的合理高效配置。”一位长期研究住房保障制度的专家对记者说。

　　据了解，在制度建设方面，2011年，住房和城乡建设部还将加强保障性住房规划建设、配租配售、使用和产权管理。同时，针对保障性住房在规划选址、工程质量、配套设置、配租配售和日常管理等方面出现的突出问题，研究制定综合性文件，进一步明确相关政策，规范建设和管理行为。此外，还将总结各地探索实践，明确廉租住房申请审核及退出管理办法、廉租住房档案管理办法等。

　　“建管并重”，意味着未来住房保障任务将更加繁重，一手要抓建设，一手要抓管理，这无疑对主管部门、地方政府的相关工作提出了更高的要求。而发展住房保障的战略意义与实际作用，却将在“十二五”期间更加凸显。

　　“近年来，吉林省通过实施保障性安居工程，受益人口达186万户，带动相关产业增加投资2000余亿元。从我们的实践来看，这是一项重大民生工程，关系人民群众切身利益;从长远看，也关系经济平稳较快发展，关系社会和谐稳定。”吉林省副省长王祖继如是说。