房价调控目标公布进入三天倒计时


发布时间:

2018-08-02

按照“新国八条”的有关要求,地方政府须在一季度前向社会公布当地房价调控目标。目前,距这一“大限”只有3天时间,但包括京、穗、深等一线城市在内的多数城市仍未公布房价调控目标。相关动向成为市场关注的一大焦点。  另一方面,国务院近期派出八个调查组,分赴各地对先前出台的楼市调控政策效果进行摸底。接近住建部的有关专家向记者表示,房地产调控高压态势不会改变。  截至目前,已经公布房价调控目标的近40个城市中

  按照“新国八条”的有关要求,地方政府须在一季度前向社会公布当地房价调控目标。目前,距这一“大限”只有3天时间,但包括京、穗、深等一线城市在内的多数城市仍未公布房价调控目标。相关动向成为市场关注的一大焦点。

  另一方面,国务院近期派出八个调查组,分赴各地对先前出台的楼市调控政策效果进行摸底。接近住建部的有关专家向记者表示,房地产调控高压态势不会改变。

  截至目前,已经公布房价调控目标的近40个城市中,多数城市的房价调控目标与当地GDP增速或居民人均可支配收入涨幅挂钩。其中,上海市于昨天晚间公布的楼市调控目标为:2011年度新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平,新建保障性住房面积高于商品住房面积,居民住房保障水平明显提高。

  有市场人士认为,部分城市房价调控目标仍不够清晰。对此,接近住建部的有关专家表示,“调控目标的不清晰,会给人们心理上造成影响。但是,可以肯定的是,房地产调控高压态势不会改变,目前整体房地产市场仍处于观察观望期,需要进一步关注市场走势。”

  该专家认为,部分城市公布的房价调控目标,确实有些“随大流”,将调控目标与当地GDP增速或居民人均可支配收入涨幅挂钩,让老百姓感到不踏实。但是,该专家同时强调,“有(目标)总比没有强,调控目标是‘上限’”,不应将此解读为“强化房价上涨预期”。

  据该专家分析,国家对房地产调控的态度是很明确的,这从“新国8条”要求“各地公布房价调控目标”中就可以看出来,为保证有关措施的落实,有关部门也会加以督查。目前市场人士对部分城市房价调控目标“随大流”的担忧,可能也会进入有关部门关注的范围。

  值得一提的是,根据国家统计局发布的数据,与1月份相比,2月份全国70个大中城市中房价下跌的从3个增加至8个,房地产调控效果有所显现。目前来看,虽然各地所公布的房价调控目标(“限价令”)不尽如人意,但限购、限贷等政策的实际杀伤力仍较显著。

  另外,国家发改委日前出台了商品房明码标价的规定,北京市也于日前宣布再次提高土地增值税预征率至2%-5%,这些都表明,房地产调控政策仍处于细化落实阶段。

  对此,中国房地产研究会副会长童悦仲日前表示,高房价不仅威胁宏观经济稳定,成为诱发通货膨胀的因素之一,也让居民的生活成本大增。为此,“十二五”期间我国房地产市场调控将常态化。

  完成“控房价”目标压力仍很大

  按照“新国八条”有关规定,地方政府须在一季度末前公布2011年房价控制目标。记者抽样调查了已公布房价控制目标的几个二线城市和尚未公布房价控制目标的一线城市后发现,跟去年全年均价相比,不少城市1-2月的平均房价已经出现大幅上涨。要完成全年房价涨幅控制在10%左右的调控目标,地方政府压力依然很大。

  在已公布调控目标的城市中,记者选取了兰州、昆明、沈阳、佛山、西安5个城市,对比了这些城市今年1-2月平均房价与去年全年平均房价的涨幅情况,发现5个城市中有3个城市今年1-2月的平均价格较去年全年均价已有大幅上涨,有的涨幅甚至超过10%的全年调控目标。

  根据中国指数研究院的监测数据,沈阳去年全年新建商品房均价为5063元/平方米,今年1-2月均价则已达到5599元/平方米,较去年全年均价大幅上涨10.6%;佛山去年全年新建商品房均价为7457元/平方米,今年1-2月均价为7938元/平方米,较去年均价上涨了6.5%;而西安今年以来的房价上涨势头更是凶猛,1-2月均价为6856元/平方米,而去年全年均价仅为6065元/平方米,今年以来房价已大幅上涨了13%。而这三个城市今年全年的房价控制目标分别为,12%、12%和15%。

  在抽取的5个城市中,仅兰州和昆明今年以来均价较去年有下降趋势。数据显示,兰州去年全年新建商品房均价为5518元/平方米,今年1-2月均价为5110元/平方米,较去年均价下跌了7%左右;昆明去年商品房均价为6390元/平方米,而今年1-2月均价为6338元/平方米,较去年均价微跌0.8%。

  而对于一线城市来说,1-2月的房价上涨趋势更为明显,这或许也成为部分一线城市至今仍纠结于房价调控目标,迟迟未公布的原因。记者从数据上发现,北京、上海、广州、深圳四大一线城市去年全年均价分别是20063元/平方米、21728元/平方米、12484元/平方米和20106元/平方米,而今年1-2月均价分别是22680元/平方米、22425元/平方米、13787元/平方米和20378元/平方米,较去年全年均价全部呈上涨趋势,涨幅分别为13%、3%、10%和1%。 “正是房价上涨压力大,所以才会有调控目标。” 住建部政策研究中心副主任王珏林对媒体记者表示,地方政府一旦制定了目标,就必须完成。

  业内人士向记者表示,1、2月份还属市场淡季,各地房价依然呈上涨趋势,可想地方政府要实现全年房价控制目标压力仍很大。

  上市房企深挖保障房“金矿”

  保障房业务量的高速扩容与盈利能力的高稳定性,将使北京城建、首开股份、天房发展、福星股份等一批城投公司或战略领先的龙头房企,有望在2011年-2012年收获稳定的业绩与现金流。

  保障房的市场空间与盈利能力有多大,成为当前市场关注的一个热点话题。相比商品房来说,保障房在利润上远不能比。不过,在目前市况下保障房在政策扶持和市场需求等方面也有自己的优势——未来5年20%的市场需求将由保障房来实现,按2009年保障房投资占市场4%来看,未来有5倍增长空间,而商品房市场面临下滑风险。

  同时,由于价格较低,保障房基本不愁销路。但按照平均4%-6%净利测算,短期内对房企的业绩拉动能力一般。但由于保障房项目的政府背景与收益确定,故在引入财务杠杠方面可获得很大优势,有利于缓解房企资金链紧绷与提高盈利能力。

  哪几类上市房企有可能从保障房建设中分到一杯羹?

  首先,城投公司作为地方性国有企业,是地方保障房项目招标的首选对象。虽然保障房建设并非高毛利率项目,但以量补价,在贵州、江苏等大量保障房地区,城投公司可获取大量保障房项目,实现业绩提升。

  如中天城投今年3月10日公告,与贵州省人民政府签订了参与“十二五”保障性安居工程建设框架协议。国信证券分析师方焱认为,公司历史上参与的保障房开发净利润率根据地方政策可达8%左右,这20万套保障房开发在2011-2015年,可带来16亿元净利润。

  又如北京城建在2010年年报中表示,公司积极介入小城镇建设、新城建设和保障房建设,加大二、三、四线城市投资。其中,公司高度重视保障房项目建设,包括建设资金上进行优先保障等。

  此外,类似公司还包括首开股份、天房发展、栖霞建设、城投控股、福星股份等公司。同时,中信证券研究报告认为,华东地区和东北地区依然是保障房建设的重点,西部重庆也是热点城市。

  其次,战略领先的万科等龙头房企基于其执行力与品牌等优势,在全国布局保障房项目上也将获得更多市场份额。

  如万科在2010年年报中表示,公司稳步推进工业化体系建设,全年实现106万平方米的工业化开工面积,超额完成预定目标。期内,部分城市出台了相关的工业化优惠政策,为公司工业化科研工作的推进创造了良好条件。考虑到保障性住房建设规模大,进度要求快,套型结构设计易于标准化,对节能环保要求较高,适合工业化建设,公司也开始积极尝试保障房业务与工业化技术的结合。目前,公司在深圳、南京的两个保障房项目中已经引入工业化技术。

  而招商地产更在其年报中表示,其首倡并始于七年前的绿色地产实践与当今的低碳经济大潮历史性地相吻合。而标志性事件便是,2010年9月,以公司为主体的投标联合体,按照绿色建筑评价体系要求编制了投标文件,并以总分第一中标了深圳市目前最大的保障房项目——深圳光明新区整体拆迁、统建上楼安置房项目。

  招商地产同时介绍,报告期内除了中标总建筑面积53.96万平方米的深圳光明新区整体拆迁、统建上楼安置房项目外,在北京,溪城家园23万平方米的保障房已建成并交付使用;在深圳,澜园3.15万平方米的保障房已建成并交付给有关部门。

  针对未来规划,招商地产表示将继续参与保障房的建设,并致力于将绿色技术全面融入产品的研发,创造独特的竞争优势。

  基金激辩地产板块:向上空间有多大

  近期地产股走势相对活跃,有基金解释为市场对地产热情的短期释放;不过,也有基金对此表示相对谨慎,认为在一系列调控政策的压力之下,地产股短期内不会出现大的趋势性机会。

  “房地产现在分歧比较大,在调控背景之下,我个人认为销量及房价的未来趋势都很难预测,前方形势未明,暂对房地产板块持偏谨慎态度。反而由于大力推进保障房政策的拉动,机械、水泥等相关行业值得密切关注。”上海一家合资基金公司基金经理指出。天治基金则表示,在通货膨胀未得到有效遏制前,紧缩将是政策的主基调,稳物价、控通胀依然是今年工作的重中之重。严厉的房地产调控将持续,调控效果会逐步显现。

  另一位基金人士分析,国家对房地产的调控政策一定程度上压制了房地产的需求,而加息增加了投资者或投机者的购房成本,从大的环境来看房地产的泡沫化已经达到了高峰,向上的空间不大,地产最好的发展阶段已经过去。

  也有声音更偏乐观。广州一家基金公司表示,从行业配置的角度上来看,在经历了2010年结构化差异十分明显的一年后,未来不同行业及板块之间估值收敛是A股市场的必然趋势,而地产等周期股目前估值已经处于底部区域,有望迎来“估值修复”行情。在在未来一段时间内将采取低估值策略应对市场波动,看好包括煤炭、地产、家电、建材、工程机械等低估值板块。

  农银汇理基金指出,“二八转换”初现端倪,蓝筹接力中小盘这一现象很可能会贯穿2011年全年。具体来看,当前国内企业产能利用率上升,企业资本支出的动力大幅提升,经济回升的内生动力正在加强。今后,随着通胀和房价的进一步调控到位,周期性行业的系统性投资机会将来临,包括地产、汽车、水泥、钢铁、有色、煤炭等会有较好表现。而目前市场对于地产中保障性住房的融资政策放松表现热情,直接促进了地产板块的活跃。

  保障房概念股“黑马”频出

  饱受调控政策冲击的房地产板块,最近出现集体回暖迹象。其中,保障房概念股表现尤为突出,大有引领地产投资新主题之势。分析人士认为,地产板块引起大资金关注的重要因素是其低估值,但这并不足以支撑其持续反弹,后市地产板块分化难免,而受到政策关照的保障房概念股则有望继续受到市场追捧。

  地产股近期走强离不开消息面与基本面的配合。降低住房交易收费等消息明显有给地产调控松绑的意味,使得长期笼罩在地产板块上的政策忧虑暂时得以缓解。与此同时,地产股的低估值渐得市场认同。国金证券报告称,目前万科等四大龙头地产公司2010年静态市盈率为12.8倍,按2011年15%的保守净利润增速计算,目前动态市盈率也仅为11.1倍,安全边际足够。

  从市场表现来看,地产板块在此波反弹中表现突出。统计显示,最近4个交易日,房地产指数累计涨幅达5.28%,明显跑赢大盘。大智慧超赢数据显示,上周5个交易日,房地产板块净流入资金25.1亿,成为资金流入最多的行业板块。

  值得一提的是,“地产+X”型的公司最受市场追捧,而保障房概念股则“黑马”频出。昨日,黑牡丹、天房发展、栖霞建设、上海建工涨幅均超过4%,保障房概念再度成为市场追逐热点。自上周三以来,部分龙头股的累计涨幅更是惊人。统计显示,天房发展4个交易日的累计涨幅达23.61%,金隅股份、黑牡丹、栖霞建设累计涨幅也分别达到15.78%、14.26%和13.69%。

  市场对于保障房概念股的炒作并非空穴来风。上周北京差别预征土地增值税的消息,使得更多保障房利好政策将出台的预期升温。各方研究机构也表达了对此概念的看好。

  中金公司认为,保障房建设已被提到重要高度,建设任务如期实现的确定性较高,而今明两年各1000万套的任务量将为开发商和建筑企业带来广阔的市场前景,看好全国层面具有资金和品牌实力的开发和建筑企业,以及在保障房建设方面已有丰富经验的区域型公司和未来可能利用自身优势参与保障房的公司。

  国金证券认为,保障房利润率较低,为实现这一建设目标,政府可能会针对保障房建设的企业实施定向的政策松动,将会带来相关公司估值水平的提升,并且由于承担了一定社会职能,参与保障房建设的企业也会有更过获取商品房开发的机会。

  但也有机构指出,当前地产板块的整体走强主要依赖于其估值吸引力,但这不足以支撑其持续反弹,因此地产板块后市更多的将呈现结构性机会。